Wtórny rynek nieruchomości IV 2011

Wyniki analizy ceny metra kwadratowego z ostatnich 12 miesięcy są bardzo optymistyczne. Już tylko w Sopocie jest ona wyższa niż przed rokiem (pamiętajmy jednak o tym, iż rynek nieruchomości w tym mieście jest bardzo specyficzny i nie ma zwyczaju poddawania się ogólnym trendom). Natomiast w większości dużych miast średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego uległa obniżce o 3,3 punktu procentowego. Takie dane podaje raport sporządzony przez Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

Jak czytamy w raporcie, najbardziej na wartości straciły mieszkania w 3 miastach. Są to:

• Katowice -7 %,

• Olsztyn -6,6%,

• Szczecin -5,8%.

Obniżki bliskie 3 punktom procentowym odnotowujemy w Łodzi, Poznaniu i we Wrocławiu. Niemal na tym samym poziomie pozostała cena mieszkań w Krakowie, gdzie różnica wynosi
jedynie 10 zł.

Spadek cen powiązany jest ze zwiększającą się podażą. W skali całego kraju od stycznia 2011 ilość ofert zwiększyła się o około 9%. W niektórych miastach przyrost liczby ofert jest znacznie większy, np. w:

• Krakowie - 28%,

• Łodzi - 18%,

• Wrocławiu - 15%.

W Warszawie, gdzie podaż trzykrotnie przewyższa wielkość oferty wrocławskiej, w kwietniu do sprzedaży wystawiono o 5% więcej mieszkań niż w styczniu.

Struktura cenowa podaży mieszkań na rynku wtórnym

Ceny są niższe niż przed rokiem co znajduje odzwierciedlenie w poważnej zmianie struktury cenowej oferowanych mieszkań. Procentowe zmiany cen średnich są mniej widoczne niż zmiany w dostępności mieszkań z tańszych przedziałów cenowych, co najłatwiej zaobserwować na rynkach nieruchomości dużych miast, np.:

• Warszawa: wzrost o 5 punktów procentowych liczby mieszkań dostępnych za 7-8 tys. za metr.,
• Kraków: najwięcej ofert mieści się w przedziale 5-6 tys.,

• Wrocław: wzrost o 6 punktów procentowych liczby mieszkań w cenie do 6 tys. za metr,

• Gdańsk: obecnie 40,6% cen ofertowych oscyluje między 5 a 6 tys. za metr, podczas gdy przed rokiem dominowały oferty w przedziale 6-7 tys. (stanowiły 45,5%).

W pozostałych miastach dominują oferty za 4-5 tys., w Opolu stanowią ponad 93% całości podaży. Wyjątkiem są najtańsze obecnie Katowice, gdzie ponad 57% sprzedawanych mieszkań można kupić za mniej niż 4 tys. za metr.

Ceny transakcyjne

Z raportu wynika, że nadal obserwujemy duże wahania cen transakcyjnych. W Krakowie, Gdańsku, Gdyni i we Wrocławiu, w porównaniu z poprzednim miesiącem, ceny poszły do góry (przy czym Gdynia i Gdańsk to miasta, w których ceny konsekwentnie rosną z miesiąca na miesiąc). Natomiast spadek cen zanotowały: Warszawa, Poznań i Łódź.

W dalszym ciągu również widoczne są istotne dysproporcje pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających mieszkania a przeprowadzanymi transakcjami, np. w Krakowie różnica wynosiła ostatnio aż 10,8 proc. Transakcje najbardziej zbliżone do cen ofertowych są domeną Gdańska, gdzie różnica utrzymuje się na poziomie 4,4 proc., co w przeliczeniu kwotowym daje równowartość 259 zł.

Raport wskazuje również, że średni metraż nabywanego mieszkania w analizowanych miastach mieści się w widełkach od 47,9 m kw. w Krakowie do 54,7 m kw. we Wrocławiu. W Łodzi niewiele ponad 200 tys. zł. wystarczy, aby stać się właścicielem mieszkania o powierzchni większej niż 50 m kw. Sprzedając tam podobne lokum nie ma co liczyć na zakup mieszkania większego niż kawalerka (ew. małe mieszkanie dwupokojowe) w pozostałych analizowanych lokalizacjach. Przykładowo w Warszawie będzie to zaledwie 26,4 m kw.

Czas sprzedaży mieszkań w wybranych miastach

W wybranych do analizy miastach najszybszy czas sprzedaży dotyczy mieszkań w Poznaniu (średnia – 83 dni). Natomiast najdłuższy czas odnotowano w Gdyni - 116 dni. W przypadku tego miasta warto zwrócić uwagę na utrzymującą się od wielu miesięcy różnicę pomiędzy wysokością cen ofertowych a transakcyjnych. Brak równowagi pomiędzy żądaniami cenowymi właścicieli mieszkań a akceptowalnym poziomem cen w przeprowadzanymi transakcjach jest tu główną przyczyną wydłużenia się czasu oczekiwania na sprzedaż.

Żródło: http://www.egospodarka.pl/