Doradca finansowy logo
Oferta doradcy

Nieruchomości, działki, mieszkania!

Bezpłatne spotkanie z doradcą

Zadbaj o swoją emeryturę!

Jak dobrze zainwestować w mieszkanie na wynajem?

Kupno nieruchomości pod wynajem to bardzo dobry pomysł na inwestycję. Trzeba go jednak wcześniej dobrze przemyśleć, gdyż powodzenie zależy w dużej mierze od dobrego wpasowania się w gusta potencjalnych najemców.

Lokalizacja inwestycji

Od niej, w bardzo dużej mierze, będzie zależeć wysokość czynszu najmu oraz zainteresowanie przyszłych najemców. Wiadomo, że najchętniej poszukiwane są mieszkania w centrum miasta, w pobliżu wyższych uczelni lub miejsca nieco oddalone od centrum, ale bardzo dobrze z nim skomunikowane. Ponadto, w przypadku mieszkań poza centrum (a już w szczególności tych na przedmieściach) należy zwracać uwagę na bliskość przystanków komunikacji publicznej oraz czy w okolicy znajduje się np. oddział uczelni, duży zakład pracy albo centrum handlowe.
Z lokalizacją (zarówno na mapie miasta, jak i rodzajem budynku, w którym mieszkanie się znajduje) wiążą się jeszcze inne czynniki:

- Otoczenie: czy mieszkanie znajduje się w bezpiecznej okolicy – ma dużo większe znaczenie przy mieszkaniach z rynku wtórnego.

- Rodzaj ogrzewania budynku. Najbardziej poszukiwane są mieszkania z centralnym ogrzewaniem, wliczanym w czynsz, gdyż jest to najtańsza opcja. Natomiast, jeżeli ogrzewanie w mieszkaniu jest gazowe lub elektryczne, powoduje dość znaczne zwiększenie kosztów eksploatacji w okresie grzewczym.

- Winda. W budynkach co najmniej 4 -piętrowych winda jest sporym udogodnieniem.

- Dostępność miejsc parkingowych. Z uwagi na dynamicznie rosnącą liczbę właścicieli pojazdów, jest to argument, który zyskuje na sile podczas wyboru oferty.

Nowe czy używane?

Na rynku nieruchomości jest spory wybór mieszkań, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Każda z tych opcji ma swoje wady i zalety. Mieszkania od dewelopera zapewniają większy komfort użytkowania. Jednak do ceny takiego mieszkania należy doliczyć koszt całkowitego wykończenia. Co prawda deweloperzy oferują swoje lokale w trzech standardach: surowym, deweloperskim oraz pod klucz, ale najczęściej oferowane są w tzw. standardzie deweloperskim. Musimy jednak dokładnie dowiedzieć się u dewelopera, co jest rozumiane jako „standard deweloperski”, gdyż mogą tu występować istotne różnice. Najczęściej w tym standardzie znajdują się: tynki na ścianach, wylewka betonowa na podłogach, drzwi wejściowe do mieszkania, instalacja pod urządzenia wodno-kanalizacyjne, centralne ogrzewanie, instalacja elektryczna.
Dowiedzmy się również, czy miejsca parkingowe są wliczone w cenę mieszkania czy należy je dokupić osobno. Dokupowane osobno mogą zwiększyć nasze koszty o 20 – 40 tys. zł.

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego możemy liczyć na większe okazje cenowe. Czasami właścicielom z różnych względów zależy na szybkiej sprzedaży i w ramach zachęty oferują atrakcyjną cenę. Możemy też trafić na mieszkanie do remontu generalnego czy też nowe mieszkania kupione od deweloperów i ponownie wystawione do sprzedaży.

Wielkość i rozkład

Przed planowanym zakupem trzeba dobrze przemyśleć wielkość mieszkania, liczbę pokoi i rozkład wszystkich pomieszczeń. Planując kupno większego lokum, warto zastanowić się również nad kupnem dwóch mniejszych, zamiast jednego dużego. Na małe mieszkania jest większy popyt, a suma czynszów najmu z dwóch lokali może być znacznie wyższa. Ponadto, w przypadku chęci późniejszej sprzedaży, mały lokal sprzeda się szybciej niż duży. Natomiast drugi będzie nam dalej generował zyski z wynajmu.

Kawalerka

Najtańszym i najszybszym sposobem na inwestycję w mieszkanie na wynajem jest zakup kawalerki. Musimy jednak pamiętać, że jest to mieszkanie dla jednej osoby (ewentualnie dwóch osób, rzadziej trzech – wtedy jest to zazwyczaj para z małym dzieckiem), stąd i ceny miesięcznego czynszu nie mogą być wygórowane.

Mieszkania kilkupokojowe

Spośród mieszkań ze średniej półki najbardziej poszukiwane są dwupokojowe, rozkładowe – czyli dwa niezależne pokoje oraz oddzielna kuchnia. Takie mieszkania najłatwiej wynająć, gdyż trafiają do największego grona odbiorców. Na rynku jest też sporo mieszkań 2-pokojowych w systemie nie rozkładowym: sypialnia + salon z aneksem kuchennym. Ten model jest bardzo popularny w nowym budownictwie. Niestety nie jest tak funkcjonalny jak mieszkanie rozkładowe, więc popyt na nie jest mniejszy. Poszukiwane są również mieszkania rozkładowe 3 –pokojowe. Mieszkanie takie z powodzeniem można wynająć np. firmom poszukującym lokum dla swoich pracowników lub studentom. Większe mieszkania, 4- i 5-pokojowe, w średnim standardzie są rzadziej poszukiwane. Chętnych na takie lokale można znaleźć wśród studentów, którzy chętnie współdzielą pokoje, aby minimalizować koszty.

Apartament

Duże przestrzenie idealnie nadają się na wynajem apartamentowy – jednak w tym przypadku zarówno sam lokal, jak i budynek muszą spełniać określone warunki: w nowym budownictwie, z windą, najlepiej na zamkniętym osiedlu i z przynależnym do mieszkania miejscem postojowym. Tańszą wersją mieszkania w wyższym standardzie jest przestronne i klimatyczne mieszkanie w odremontowanej kamienicy, które można odpowiednio wystylizować.

Wyposażenie

Wyposażenie i wystrój to kolejny istotny czynnik decydujący o wyborze mieszkania. Z racji dużej podaży mieszkań najemcy mogą przebierać w ofertach i łatwo znaleźć coś dla siebie. To spowodowało, iż takie urządzenia, jak: pralka, telewizor, telefon, a nawet zmywarka czy mikrofalówka, stały się już standardem. Często najemcy są chętni na oferty zawierające kompletne wyposażenie (garnki, sztućce, obrusy). Takich mieszkań poszukują zazwyczaj pracownicy firm przebywający tymczasowo w danym mieście.
Najlepiej bardzo dobrze przemyśleć sobie całą koncepcję wystroju wnętrz (stonowane kolory ścian, ilość i jakość dekoracji). Wiadomo, iż ciekawie zaprojektowane wnętrza, zachowujące przy tym pełną funkcjonalność, przyciągną wielu chętnych. Meble również powinny być nieprzypadkowe. Lepiej kupić komplet solidnych mebli i stworzyć nowoczesne i funkcjonalne wnętrze, niż pozornie zaoszczędzić odkupując używane meble od sąsiadów. Taka inwestycja na pewno zwróci nam się w wyższym czynszu.
Zważywszy, że mieszkanie powinno być inwestycją, nie ma sensu jednak wkładać w nie zbyt dużych środków finansowych. Warto użyć dobrych, ale nie drogich materiałów. Całość powinna prezentować optymalny, najbardziej popularny poziom. Ta zasada nie funkcjonuje jednak, gdy chcemy zainwestować w apartament. W tym przypadku powinniśmy dopasować się do standardów odbiorców lubiących wnętrza luksusowe.

Gołe ściany czy kompletne umeblowanie?

Najczęściej, oczywiście, poszukiwane są mieszkania kompletnie umeblowane. Ponadto, dużą uwagę zwraca się na zużycie owego wyposażenia. Jeśli decydujemy się na mieszkanie nieumeblowane, zadbajmy jednak o kompletnie wyposażona kuchnia lub aneks kuchenny oraz łazienkę. Użytecznym acz niedrogim dodatkiem jest również szafa wnękowa. Warto pamiętać, iż mieszkania bez mebli mają niższą cenę najmu, niż te w pełni umeblowane.

Dla kogo?

Ważne przy wyborze nieruchomości jest zastanowienie się, jakiej grupie odbiorców będziemy docelowo wynajmować mieszkanie. Na to pytanie możemy łatwiej znaleźć odpowiedź po określeniu, jaką kwotę możemy przeznaczyć na zakup mieszkania i w jakim standardzie chcemy je wyposażyć.

Warto wiedzieć, jakie grupy odbiorców stanowią największy procent poszukujących mieszkania w danym mieście. Pierwszą, największą grupę najemców stanowią młodzi ludzie – pracujący lub uczący się, oraz młode rodziny z dziećmi. Druga spora grupa – to ludzie przeprowadzający się okresowo w związku z pracą, np. menadżerowie firm, szukający mieszkań w wyższym standardzie, w pobliżu miejsca pracy. Czasami zdążają się też ludzie, którzy poszukują mieszkania do wynajęcia tymczasowo, na krótszy okres, bo np. budują dom, a sprzedali swoje mieszkanie - muszą więc przenieść się gdzieś ze swoim dobytkiem ruchomym – chętnie wynajmują mieszkania nieumeblowane.

 

 

welcomefinance.pl


Jeśli potrzebujesz więcej informacji, zapraszamy do kontaktu (Doradca Finansowy Wrocław) >>
<< powrót do pełnej listy porad finansowych